Afspraak bij de notaris

Wat doet de notaris vóór de overdracht?

Ruim voor de overdracht van de woning gaat de notaris op zoek naar antwoorden op de volgende vragen:

• Mag je de woning wel verkopen?
  De notaris controleert bijvoorbeeld of jij wel de eigenaar bent, of er geen schuldeisers zijn die de woning kunnen opeisen, etc.
• Mag de koper de woning wel kopen?
  De notaris gaat na of de koper bijvoorbeeld onder bewind staat, of dat er een andere reden is waarom de koop niet door kan gaan.
• Zijn er bijzonderheden over de woning?
  Kan de koper straks vrij over de woning en de grond beschikken? Of moet hij bijvoorbeeld toelaten dat de buren via zijn grond naar hun huis lopen (recht van overpad)?
• Met welk geld betaalt de koper het huis?
  Met een lening, spaargeld of een schenking? De notaris toetst of de koper geen geld aan het witwassen is.

Doen voor de afspraak

Kort voor de overdrachtsdatum stuurt de notaris een aantal stukken op. Het gaat onder meer om concepten van de akte van levering, de aflosnota en de verkoopnota. Lees alles goed door, controleer of het klopt en stel vragen als iets niet duidelijk is.

Akte van levering

In de akte van levering staat wie eigenaar was en wie eigenaar wordt van de woning. Lees de akte door en kijk bijvoorbeeld of:

• alle persoonlijke gegevens juist zijn,
• de afspraken goed zijn vastgelegd,
• de bijzondere rechten en verplichtingen duidelijk zijn.

Aflosnota

Als je een hypotheek hebt op je woning, ontvang je via de notaris ook de aflosnota van de bank. Hierop staat de actuele hypotheekschuld op het moment van overdracht. 

Nota van afrekening 

Op de nota van afrekening van de notaris staan onder andere:

• de koopsom van de woning
• het aandeel in de zakelijke lasten in het kalenderjaar van overdracht
  Het gaat hier om bijvoorbeeld de gemeentelijke heffingen. Die heb je vaak al voor het hele jaar betaald. Voor de verdeling van de kosten wordt gekeken naar het aantal dagen dat jij eigenaar was en het aantal dagen tot het einde van het jaar dat de koper eigenaar is. 
• de kosten van de makelaar
  Had je een makelaar? Dan zijn er afspraken gemaakt over de bemiddelingskosten. De nota van de makelaar wordt vaak betaald uit de verkoopopbrengst van de woning door de notaris. Kijk of de kosten in de nota overeenkomen met de gemaakte afspraak.
• de kosten van de notaris
  De notaris berekent onder andere kosten voor de akte van levering en - als je een hypotheek hebt - de kosten van het doorhalen van de hypotheek.

De afspraak bij de notaris

Inspectie koper voor afspraak notaris

Vóór de afspraak bij de notaris ga jij (of je makelaar) samen met de koper naar de woning:

• Jullie bekijken de staat van het huis. Heb je beloofd bepaalde zaken te laten repareren? Dan gaat de koper na of alles volgens afspraak is gedaan.
• Heb je afgesproken dat bepaalde spullen achterblijven in de woning? De koper controleert of dat is gebeurd. 
• De makelaar of koper noteert de standen van de energiemeter(s) en de watermeter.

Tekenen akte van levering

Bij de notaris vindt eerst de overdracht van de woning plaats. Hierbij zijn koper en verkoper (of een gemachtigde) aanwezig. De notaris benoemt de belangrijkste onderdelen van de akte. Gaan alle partijen akkoord, dan volgt ondertekening van de akte en volgt de sleuteloverdracht van het huis. Vanaf dan ben je geen eigenaar meer van het huis. Hierna vertrek je.

Acties

• Een paar dagen voor de overdracht krijg je de concepten van de akte van levering, de aflosnota en de nota van afrekening. Lees deze goed door en meld eventuele fouten aan de notaris.
• Ga na of je alle afspraken met de koper bent nagekomen. Heb je bijvoorbeeld afgesproken dat je bepaalde zaken nog zou herstellen?
• Noteer bij de inspectie zelf ook de eindstanden van de energiemeter(s) en watermeter. Of vraag je makelaar dit te doen.

Als de koop niet doorgaat

Er zijn drie hoofdredenen waarom de koop niet door kan gaan:

• De koper maakt gebruik van zijn bedenktijd;
• De koper maakt gebruik van de ontbindende voorwaarden in het koopcontract;
• De koper blijft in gebreke.

Houd bij het opstellen van het koopcontract rekening met deze situaties.

Koper maakt gebruik van zijn bedenktijd

Tijdens de bedenktijd mag de koper zonder reden afzien van de koop. De bedenktijd gaat in op de dag dat de koper een afschrift krijgt van het getekende koopcontract. De bedenktijd duurt drie volle dagen, waarvan minimaal twee werkdagen. Krijgt hij de afschrift van het contract bijvoorbeeld op donderdag, dan gaat de bedenktijd in op vrijdagochtend om 0.00 uur en loopt tot maandagavond 24.00 uur.

Koper maakt gebruik van ontbindende voorwaarden

De koper kan een beroep doen op ontbindende voorwaarden. Deze voorwaarden spreken koper en verkoper vooraf af en worden vastgelegd in het koopcontract. Wat voor ontbindende voorwaarden u ook afspreekt, zorg er in ieder geval voor dat er een termijn aan vastzit. Bijvoorbeeld één maand om de financiering rond te krijgen. En als de koper na die maand financiële problemen krijgt waardoor hij het huis niet meer kan kopen is dat, hoe vervelend het ook is, niet het probleem van de verkoper.

Koper blijft in gebreke

De koper blijft in gebreke als de levering (overdracht) van de woning door zijn toedoen niet kan doorgaan, bijvoorbeeld omdat hij de koopsom niet betaalt of omdat hij niet komt opdagen als de leveringsakte getekend moet worden. Als verkoper heeft u dan vaak wel recht op een vergoeding. Want als de koper (aantoonbaar!) in gebreke blijft, dan moet hij u een boete betalen. Tenminste, als u dat in het koopcontract hebt afgesproken.

Waarborgsom / bankgarantie

Die boete is bijna altijd 10 procent van de koopsom. Daarom staat meestal in het koopcontract dat de koper een waarborgsom moet betalen of een bankgarantie moet afgeven van tien procent van de koopsom. Als de koper gebruik maakt van zijn bedenktijd of de ontbindende voorwaarden, dan krijgt hij zijn geld gewoon terug (of de bankgarantie wordt beëindigd). Blijft hij in gebreke, dan moet hij vaak een boete betalen. Die boete is meestal even groot als het bedrag van de waarborgsom. De koper raakt zijn geld dus kwijt. Als hij geen waarborgsom heeft betaald of een bankgarantie heeft afgegeven, kan hij gedwongen worden om alsnog te betalen.

De koper in gebreke stellen

Stel dat de koper de koopsom of de waarborgsom op de afgesproken datum niet heeft betaald. Dan moet u als verkoper hem formeel ‘in gebreke stellen’. In het koopcontract staat welke afspraken u hierover heeft gemaakt. Meestal staat erin dat u de koper een brief moet sturen waarin u hem erop wijst dat hij in gebreke blijft. Hij krijgt dan nog een termijn (vaak acht dagen) om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Doet hij dat niet, dan ‘raakt hij in verzuim’. Meestal kunt u dan de boete opeisen. De notaris kan u hierbij van dienst zijn.

Bedenktijd bij de koop van een woning

De koper heeft volgens de wet drie dagen bedenktijd. Tijdens deze bedenktijd mag hij of zij afzien van de koop. Dat mag zonder reden en is zonder gevolgen. U kunt ook een langere bedenktijd afspreken. Dat moet u dan wel in het koopcontract zetten.

Ingaan van de bedenktijd

De bedenktijd gaat in op de dag dat de koper een afschrift krijgt van het getekende koopcontract. De bedenktijd duurt drie volle dagen, waarvan minimaal twee werkdagen. Krijgt hij het contract bijvoorbeeld op donderdag, dan gaat de bedenktijd in op vrijdagochtend om 0.00 uur en loopt tot maandagavond 24.00 uur. Als de notaris voor u het koopcontract opstelt, legt hij ook vast wanneer de bedenktijd precies ingaat. Er kan dan ook geen misverstand ontstaan tussen koper en verkoper.

De verkoop is onomkeerbaar

Maakt de koper geen gebruik van zijn bedenktijd of is hij te laat, dan is hij verplicht het huis te kopen. En ervoor te betalen. Behalve natuurlijk als hij een beroep kan doen op één van de ontbindende voorwaarden.

Bedenktijd na ondertekening van het koopcontract

Als koper heeft u volgens de wet drie dagen bedenktijd. Tijdens deze bedenktijd mag u afzien van de koop. U hoeft geen redenen op te geven en het heeft geen gevolgen. U kunt met de verkoper ook een langere bedenktijd afspreken. Dat moet u dan wel in het koopcontract zetten.

Ingaan van de bedenktijd
De bedenktijd gaat in op de dag dat u een afschrift krijgt van het getekende koopcontract. De bedenktijd duurt drie volle dagen, waarvan minimaal twee werkdagen. Krijgt u het contract bijvoorbeeld op donderdag, dan gaat de bedenktijd in op vrijdagochtend om 0.00 uur en loopt tot maandagavond 24.00 uur. Als de notaris voor u het koopcontract opstelt, is meteen duidelijk wanneer de bedenktijd precies ingaat. Er kan daarover dan geen misverstand ontstaan tussen u en de verkoper.

Afzien van de koop
Wilt u afzien van de koop, dan is het verstandig de verkoper schriftelijk te informeren, natuurlijk met een ontvangstbevestiging. Dat kan per fax zijn, per mail of per (aangetekende) brief.

De koop is onomkeerbaar
Als u geen gebruik heeft gemaakt van de ontbindende voorwaarden of de bedenktijd, dan kunt u niet meer terug. U bent dan verplicht het huis te kopen. En ervoor te betalen. Dus óók als u bijvoorbeeld wordt ontslagen en daardoor financiële problemen krijgt.

<< Terug naar het vragenoverzicht 'een woning kopen'

Bijzondere gebeurtenissen

Koop annuleren tijdens bedenktijd

De koper kan zonder enig probleem de koop ontbinden tijdens de bedenktijd van 3 dagen. In de meeste gevallen ontvang jij of je makelaar een e-mail of aangetekende brief. Kijk voor de termijnen op de pagina Het koopcontract ondertekenen.

Ontbindende voorwaarden inroepen

In de meeste koopcontracten staan ontbindende voorwaarden. Van die ontbindende voorwaarden kan de koper gebruikmaken, bijvoorbeeld omdat hij geen hypotheek kan krijgen, of omdat de woning flinke gebreken heeft. De voorwaarden voor ontbinding staan in het koopcontract. Als de koper wil ontbinden, moet hij vaak wel bewijzen dat bijvoorbeeld de bank geen geld wil lenen, of het bouwkundige rapport laten zien waarin staat wat de gebreken zijn.

Gebreken na de overdracht

Blijkt na de overdracht dat de woning gebreken heeft, dan kan de koper je aansprakelijk stellen. Dat is niet gemakkelijk en hangt ook af van de vraag of de koper zelf voldoende onderzoek heeft gedaan, bijvoorbeeld door een bouwtechnische keuring te laten doen. Daarnaast zijn ook de clausules bij verkoop van belang. Is sprake van een ouderdomsclausule, een niet-bewoningsclausule, of een andere clausule?

De koper moet je zo snel mogelijk aansprakelijk stellen na de vaststelling van de gebreken, als sprake is van leugens of pogingen om de gebreken te verbergen. De aansprakelijkstelling kan per mail of met een (aangetekende) brief met ontvangstbevestiging. De koper kan naar de rechter stappen als je niet meewerkt aan herstel of een schadevergoeding. 

Koper blijft in gebreke

Een koper blijft in gebreke als hij ervoor zorgt dat de overdracht van de woning op de afgesproken datum niet doorgaat. Bijvoorbeeld omdat de koper niet betaalt of niet komt opdagen bij de overdracht. Je kunt de koper in gebreke stellen. En de koper moet een boete betalen als daarover afspraken zijn gemaakt in het koopcontract. In het koopcontract staat ook wat de verkoper moet doen om de koper in gebreke te stellen.

De familiehypotheek

Ook bij een familiehypotheek leent men geld om een woning te kopen. Alleen niet van de bank, maar van ouders. Zij vragen daarvoor rente: zo levert hun spaargeld meer op dan als het op de spaarrekening staat. Net als bij een gewone hypotheek levert ook het lenen bij de ‘familiebank’ mogelijk een belastingvoordeel op. 

Aanvulling

Een familiehypotheek kan een uitkomst zijn als de bank niet meer dan 100 procent van de waarde van de woning wil financieren. Ouders kunnen het bedrag dat bijvoorbeeld nodig is voor eventuele bijkomende kosten of een verbouwing lenen. 

De bank telt de schuld die het kind heeft bij de ouders wel mee bij de berekening van het bedrag dat het kind mag lenen. Het is mogelijk dat de bank daarom alsnog een streep zet door de lening bij de bank omdat het inkomen niet genoeg is om beide leningen te financieren.  

Overeenkomst

Net als bij een hypotheek bij een bank moet de familiehypotheek worden vastgelegd in een overeenkomst. Daar moeten beide partijen zich aan houden. In de overeenkomst staat onder meer de rente en de aflossing die het kind moet betalen. 

Hypotheekrenteaftrek

Om gebruik te kunnen maken van de hypotheekrenteaftrek mag de rente niet veel lager of hoger zijn dan wat een bank zou vragen voor dezelfde lening. De lening moet dus te vergelijken zijn – zowel qua rente als looptijd – met een lening bij een bank. Als de overeenkomst voldoet aan deze en andere  voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek, mag het kind de hypotheekrente aftrekken in de aangifte van de inkomstenbelasting. De notaris kan controleren of deze overeenkomst aan alle juridische eisen voldoet, de Belastingdienst kan checken of de gevraagde rente voldoet. 

Schenken

De ouders hoeven over de ontvangen rente geen belasting te betalen. Wel valt de lening bij de ouders in box 3. Ook kunnen zij het bedrag dat het kind jaarlijks aan rente en aflossen betaalt schenken. Het is aan te raden daarbij rekening te houden met het jaarlijkse bedrag dat ouders belastingvrij mogen schenken aan hun kinderen. 

Partner

Lenen aan een zoon of dochter betekent – als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen – vaak ook lenen aan de schoonzoon of schoondochter. Zij zijn samen aansprakelijk voor de schuld. Zijn ze niet getrouwd of hebben ze huwelijkse voorwaarden afgesproken, dan kun je alsnog vastleggen dat ze allebei hoofdelijk aansprakelijk zijn. Dat doet de bank ook. Het vergroot de kans dat de schuld wordt terugbetaald, ook als er een kink in de kabel komt wat betreft de relatie. 

Risico

Een familiehypotheek is niet zonder risico. Het gaat namelijk om een groot geldbedrag en een lange looptijd. De ouders moeten het geld dus wel kunnen missen en nog een veilige buffer overhouden. Het is bovendien aan te raden om de financiële gegevens van het kind op te vragen. Bedenk ook wat er kan gebeuren bij werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Zo is het mogelijk om aan het kind te vragen een overlijdensrisicoverzekering of een arbeidsongeschiktheidsverzekering af te sluiten. 

Vanwege het risico en de ingewikkelde financiële regelingen is het verstandig om voor het opstellen van een overeenkomst een notaris te raadplegen. Die weet ook op fiscaal gebied van de hoed en de rand en kan zo vervelende situaties voorkomen. 

De overdracht bij de notaris

De notaris regelt alle juridische zaken rond de overdracht. Hij is ook de enige die dat mag doen. De notaris is onafhankelijk en onpartijdig en kijkt daarom naar de belangen van de koper én die van de verkoper.

Achter de schermen

Voordat de woning van verkoper aan koper kan worden overgedragen, heeft de notaris onderzoek gedaan: naar de achtergrond van koper en verkoper, het huis, de hypotheeksituatie en mogelijke bijzonderheden in de gemeente. Als er iets niet in orde is en problemen kan opleveren, trapt hij direct op de rem. En meestal zorgt hij er voor dat de problemen meteen worden opgelost. Het meeste werk doet hij achter de schermen, zodat u alleen nog maar hoeft te tekenen.

Bewaken financiële proces

De notaris bewaakt de financiële kant van de overdracht. Hij zorgt er bijvoorbeeld voor dat de bank en de verkoper hun geld krijgen. Daarbij wordt natuurlijk gelijk overgestoken. De woning is dus pas verkocht als zeker is dat de koopsom is betaald.

De geldstromen lopen via de derdengeldenrekening van de notaris

Akte opstellen

De notaris stelt de akte voor u op. Dat is altijd maatwerk, want iedere situatie is anders. Maar bepaalde stukken tekst zijn wel hetzelfde of lijken in ieder geval erg op elkaar. Dat moet ook wel. Het is belangrijk dat in de akten omschrijvingen en begrippen staan die wettelijk geldig zijn. Het is makkelijker om dat te controleren als alles zoveel mogelijk hetzelfde is.

Ondertekening leverings- en hypotheekakte

Bij de overdracht tekent u de leveringsakte en de hypotheekakte. De leveringsakte wordt ook getekend door de verkoper en de notaris. En de hypotheekakte door uw bank en de notaris. Vaak wordt een medewerker van de notaris gemachtigd om te tekenen namens de verkoper en de bank.

Inschrijving in Kadaster

Daarna zorgt de notaris ervoor dat een afschrift van de leveringsakte wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Ook uw hypotheekakte wordt geregistreerd in de openbare registers. Iedereen kan dan zien dat u de nieuwe eigenaar bent van het huis en dat u een hypotheek heeft afgesloten.

Een appartement kopen

U bent dan samen met alle andere appartementsbewoners eigenaar van het hele gebouw. Er gelden dan ook regels waar alle eigenaren zich aan moeten houden.

Het is belangrijk om voor de koop te weten wat de verantwoordelijkheden van eigenaren zijn, welke huisregels er tussen bewoners gelden en hoe hoog de kosten voor het beheer van de gemeenschappelijke ruimten zijn. Laat u zich hier niet achteraf door verrassen.

Appartement en gezamenlijke ruimten

Een appartementsrecht ontstaat door een gebouw onder te verdelen in kleinere gebruiksruimten. Juridisch heet dat: splitsing in appartementsrechten. De notaris maakt een zogenoemde splitsingsakte op, waarbij een tekening hoort. Op die plattegrond worden de grenzen tussen de verschillende appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten duidelijk aangegeven. Alle appartementseigenaren zijn dus samen ook eigenaar van het hele gebouw. Een bewoner mag als mede-eigenaar dan ook van alle gezamenlijke ruimten gebruik maken. Meestal zijn dit bijvoorbeeld een binnentuin, dakterras, trappenhuis of hal.

Appartementsrechten kunnen verschillen in grootte en vorm. Zo kan het ook gaan om een park met vakantiewoningen of een groot complex met winkels en woningen. De splitsingstekening en de splitsingsakte worden samen in de openbare registers bij het Kadaster ingeschreven. Ze zijn voor iedereen op te vragen en in te zien. Deze documenten kunnen bijvoorbeeld bij misverstanden duidelijkheid verschaffen over wie de eigenaar is.

Reglement van splitsing

Een van de belangrijkste onderdelen van de splitsingsakte is het reglement van splitsing. Hierin staan gedragsregels voor eigenaren en bewoners. Voor gemeenschappelijke ruimtes, zoals gangen, trappen, de hal, een dakterras en een omliggende tuin bevat het reglement een aantal gebruiksbepalingen. Ook wordt er gesproken over de verplichte financiële bijdrage in gemeenschappelijke onderhouds- en gebruikskosten en de technische installaties, zoals liften, centrale antenne-installatie en fundering. Over het algemeen moeten alle appartementseigenaren meebetalen aan de gemeenschappelijke kosten. U bent tenslotte allemaal eigenaar van het gehele gebouw. De eigenaar van een penthouse moet dus ook aan het onderhoud van de riolering meebetalen, en de eigenaar van de benedenwoning ook aan het onderhoud van het dak.

Modelreglement

In vrijwel alle notariële splitsingsakten wordt verwezen naar het zogenaamde Modelreglement. In uw splitsingsakte staat het jaartal vermeld van het Modelreglement dat van toepassing is. Deze kunt u hieronder downloaden.

• splitsingsreglement 1972 (pdf)
• splitsingsreglement 1973 (pdf)
• splitsingsreglement 1983 (pdf)
• splitsingsreglement 1992 (pdf)
• splitsingsreglement 2006 (pdf)
• splitsingsreglement 2017 (pdf)
   
• splitsingsreglement kleine Vereniging van Eigenaars 2021 (pdf)
   
• ondersplitsingsreglement 2006 (pdf)
• ondersplitsingsreglement 2018 (pdf)
   
• splitsingsreglement serviceflat 1975 (pdf)
• splitsingsreglement serviceflat 1987 (pdf)

Het Modelreglement en de afwijkingen daarvan in de akte van splitsing vormen samen het reglement van splitsing.

Huishoudelijk reglement

Het spreekt vanzelf dat u als appartementseigenaar uw woning zo dient te gebruiken en te onderhouden, dat u de andere bewoners niet tot overlast bent. U moet bijvoorbeeld zorgen dat er geen verstoppingen in sanitair ontstaan, u mag niet zomaar een televisieschotel plaatsen en u mag 's nachts de muziek niet hard aanzetten. U zit als het ware in een leefgemeenschap en dient zich daarnaar te gedragen. Uw rechten en verplichtingen zijn niet alleen te vinden in de wet en het reglement van splitsing, maar ook in een huishoudelijk reglement. Een eigenaar of huurder die zich niet aan de afspraken houdt en daardoor andere bewoners hindert, kan na waarschuwingen de toegang tot zijn eigen flat worden ontzegd. Het is dus goed om te weten wat er in het huishoudelijk reglement staat voordat u besluit het appartementsrecht te kopen.

Het huishoudelijk reglement kan worden gewijzigd in een vergadering van de Vereniging van Eigenaren (VvE).

Wat doet de Vereniging van Eigenaren?

Iedere appartementseigenaar is verplicht lid te worden van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Het doel van de VvE is het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaren. Denk hierbij aan onderhoud van de ruimtes die door alle eigenaren worden gebruikt. De vereniging is verplicht een reservefonds bij te houden voor toekomstige onderhoudskosten. De VvE bestaat uit een bestuur en een ledenvergadering. Het bestuur zorgt voor de dagelijkse gang van zaken, zoals de uitvoering van reparaties en onderhoud. Ook bij klachten over lekkage of een kapotte verwarming kunt u bij het bestuur terecht. Kortom bij alle zaken die te maken hebben met het onderhoud van het gebouw en de gemeenschappelijke installaties.

In de ledenvergadering worden besluiten genomen over het onderhoud van het gebouw en wie dit gaat doen, maar ook bijvoorbeeld over overlast van één van de bewoners. Voor een besluit is een meerderheid van stemmen nodig. Dit komt in de praktijk neer op de helft plus één, tenzij het splitsingsreglement anders bepaalt. De ledenvergadering keurt ook de uitgaven van het afgelopen boekjaar goed en bepaalt de begroting voor het volgend boekjaar. Zo kan er onder andere worden besloten dat er extra bijdragen in de servicekosten nodig zijn.

Waar bestaan de servicekosten uit?

De term ‘servicekosten’ wordt in de praktijk voor verschillende zaken gebruikt. Het is daarom handig na te vragen wat daaronder wordt verstaan bij het appartement dat u wilt kopen. Soms is bijvoorbeeld ook de verwarming gemeenschappelijk en betalen alle eigenaren mee aan de stookkosten en het onderhoud van de installatie. Andere vaste posten zijn verzekering van het gebouw en schoonmaakkosten van trappen en gangen. Ook wordt een deel van de bijdrage soms gereserveerd voor incidenteel en periodiek onderzoek, zoals onderzoek van het metselwerk, schilderwerk, vernieuwing van het dak en onderzoek van de liftinstallatie.

Een huis kopen met uw partner

Maak afspraken over bijvoorbeeld:

• hoe de inboedel wordt verdeeld als u uit elkaar gaat;
• wie welk deel van de hypotheek betaalt;
• hoeveel vermogen u zelf heeft ingelegd toen u samen de woning kocht.

Mocht u overlijden

Volgens de wet gaat de woning bij overlijden automatisch naar de overblijvende partner. Maar dit automatisme geldt alleen voor gehuwden of mensen met een geregistreerd partnerschap. Gaat u ‘gewoon’ samenwonen, dan moet u in een testament laten opnemen dat de woning naar de overblijvende partner gaat.

Bent u alleenstaand, dan gaat de woning naar uw wettelijke erfgenamen. Wilt u zelf bepalen wie uw woning erft, dan kunt u beter een testament laten opmaken.

Regel uw zaken in één keer. Koopt u een huis, dan moet u voor de overdracht bij de notaris zijn. Denk daarom aan het gelijktijdig laten opstellen of aanpassen van uw: samenlevingscontract partnerschaps- of huwelijkse voorwaarden testament

Een nieuwbouwwoning kopen

Vrij op naam

Een nieuwbouwwoning koopt u ‘vrij op naam’. U betaalt dan geen notariskosten voor de overdracht. De koopsom betaalt u voor de grond. Voor de bouw van het huis betaalt u een aanneemsom. In plaats van overdrachtsbelasting betaalt u btw over deze bedragen.

Aanneemovereenkomst

Bij een nieuwbouwwoning krijgt u niet alleen te maken met een koopcontract, maar ook met een aanneemovereenkomst. Vaak gecombineerd in een koop-/aanneemovereenkomst. De aannemingsovereenkomst is nodig omdat u een stuk grond koopt en daarnaast de aannemer opdracht geeft om op dat stuk grond een huis te bouwen. In de aannemingsovereenkomst staat wat de aannemer gaat bouwen en wanneer hij dat moet opleveren.

Modelovereenkomst

De koop-/aanneemovereenkomst is meestal een modelovereenkomst. De meest voorkomende bepalingen staan er dus al in. Al moet u nog wel de ontbindende voorwaarden toevoegen, de bouwrente en de bouwtijd.

Bijzondere bepalingen

Soms staan er ook bepalingen in die niet zo vaak voorkomen. Bijvoorbeeld dat u verplicht bent een bepaalde kleur verf te gebruiken voor de kozijnen. Of dat u verplicht een bepaald type hek moet plaatsen. Houdt u zich niet aan die afspraken, dan kan dat soms een flinke boete opleveren.

Het contract nakijken

Het is daarom altijd verstandig om kritisch te kijken naar de koop-/aanneemovereenkomst. Ook als het gaat om een modelovereenkomst. Voor een onafhankelijk juridisch advies over eventuele aanpassingen kunt u natuurlijk altijd terecht bij de notaris.

In termijnen betalen

Voor een bestaande woning moet u in één keer de koopsom betalen. Bij een nieuwbouwwoning betaalt u meestal in termijnen. Iedere keer als de bouw een stukje verder is, betaalt u een deel van de aanneemsom. In de koop-/aanneemovereenkomst staat hoeveel u wanneer moet betalen. Tot uw woning wordt opgeleverd, moet u soms bouwrente betalen aan de aannemer. Deze bouwrente is van tevoren vastgesteld.

Garantie

Er zijn speciale garantie- en waarborgregelingen waar u gebruik van kunt maken als de aannemer zijn afspraken niet nakomt of failliet gaat. Let u er daarom op dat u alleen een overeenkomst tekent als daar een garantiecertificaat bij zit van een betrouwbare organisatie. U heeft dan een afbouwgarantie, zonder dat u daar extra voor hoeft te betalen. Ook krijgt u voor een bepaalde periode een garantie op de kwaliteit van uw woning.

Projectnotaris

Bij een groot bouwproject is er bijna altijd een projectnotaris die alle overdrachten doet voor het hele project. De aannemer of projectontwikkelaar betaalt deze notaris. U hoeft dus alleen nog maar notariskosten voor uw hypotheekakte te betalen. Het is natuurlijk het makkelijkst om hiervoor ook naar de projectnotaris te gaan. Maar dat hoeft niet.

Een woning erven

Restschuld op het huis

Een huis erven is niet zonder risico’s. Sommige woningen zijn moeilijker te verkopen en de hypotheeklening kan hoger zijn dan de waarde van de woning. Daarom is het vaak verstandig om de erfenis beneficiair te aanvaarden. Zo weet u zeker dat u niet met een restschuld blijft zitten, op het moment dat het huis minder waard is dan de openstaande lening. 

Overlijdensverzekering

Is er een overlijdensverzekering? Dan kunt u meestal de hypotheekschuld (deels) aflossen met de uitkering van de overlijdensverzekering. Soms is dit al geregeld in de hypotheekakte.

Huis erven als legaat

Heeft de overledene u het huis nagelaten als legaat? Dan is het goed om uit te zoeken of u het legaat mét of zónder hypotheekschuld krijgt. Een legaat kunt u weigeren.

De waarde van het huis in de nalatenschap

Zijn er meer erfgenamen en wilt u de waarde van het huis weten om de hoogte van uw erfdeel te bepalen? Dan moet u samen met de andere erfgenamen beslissen hoe u de waarde van de woning bepaalt. Bijvoorbeeld met een taxatie. Soms staat in het testament hoe de waarde moet worden bepaald. De waarde van huis kan afwijken van de WOZ-waarde die u opgeeft bij de erfbelasting.

De waarde van het huis bepalen voor de erfbelasting

Om de erfbelasting van een koophuis te berekenen moet u op uw aangifte de WOZ-waarde van het huis invullen van het vorig jaar. Is de WOZ-waarde volgens u te hoog, dan moet u eerst een WOZ-beschikking aanvragen op uw eigen naam. Na ontvangst van die beschikking kunt u bezwaar aantekenen bij de gemeente waar het huis staat.

De nieuwe eigenaar van het huis in de nalatenschap

Wat doet u met het koophuis in de nalatenschap? Blijft de partner er wonen? Koopt een van de erfgenamen de ander uit? Of verkoopt u?

Getrouwd/geregistreerd partnerschap

Is uw partner overleden, woont u in het huis en erft u het huis? Dan kan de koopwoning op uw naam worden gezet. Bent u de enige erfgenaam, dan kan dit door de inschrijving van de verklaring van erfrecht in het Kadaster.

Een erfgenaam koopt de anderen uit

Wil een van de erfgenamen eigenaar worden van het huis? Dan kan hij de andere erfgenamen uitkopen. De woning kan op zijn naam worden gezet door een zogenoemde akte van verdeling die de notaris voor u opstelt. De erfgenamen stellen de waarde vast in overleg of ze vragen een onafhankelijk taxateur. De nieuwe eigenaar moet de andere erfgenamen betalen voor hun deel. Heeft de nieuwe eigenaar het geld niet? Dan moet hij een lening afsluiten om de andere erfgenamen te betalen.

De waarde van het huis bepalen voor verkoop

De waarde van het huis kunt u op meerdere manieren bepalen. Soms staat in het testament hoe de waarde moet worden bepaald. De waarde van huis kan afwijken van de WOZ-waarde die u opgeeft bij de erfbelasting. Staat er niets in het over waarde van het huis bepalen? Dan kunt u samen met de andere erfgenamen beslissen hoe u de waarde bepaalt. Bijvoorbeeld met een taxatie.

Geen erfgenaam, maar samenlevingscontract

Bent u niet getrouwd of heeft u geen geregistreerd partnerschap met uw overleden vriend(in)? Als de overledene geen testament had, bent u geen erfgenaam. Wat er met uw huis gebeurt, hangt af van uw situatie.

Samenlevingscontract met verblijvingsbeding

Is er geen testament, maar hebben u en uw overleden vriend of vriendin een samenlevingscontract met verblijvingsbeding? En stond de woning op naam van u allebei? Dan kunt u het huis nu op uw naam laten zetten. Daarvoor is een notariële akte nodig. De wettelijke erfgenamen van uw overleden partner moeten daaraan meewerken.

Samenlevingscontract zonder verblijvingsbeding of geen samenlevingscontract

Is er geen testament en heeft u een samenlevingscontract zonder verblijvingsbeding of heeft u geen samenlevingscontract? Dan gaat het aandeel van uw overleden partner naar diens erfgenamen. Staat het huis alleen op de naam uw vriend(in)? Dan gaat het huis naar de familie van de overledene.

Meer veelgestelde vragen

Een woning kopen

Overdrachtsbelasting

Vanaf 2021 gelden voor verschillende doelgroepen verschillende tarieven voor overdrachtsbelasting. Jonger dan 35 jaar? Dan komt u mogelijk in aanmerking voor vrijstelling.

Meer over de overdrachtsbelasting

Een woning kopen

Overdrachtsbelasting

Vanaf 2021 gelden voor verschillende doelgroepen verschillende tarieven voor overdrachtsbelasting. Jonger dan 35 jaar? Dan komt u mogelijk in aanmerking voor vrijstelling.

Meer over de overdrachtsbelasting

Een woning met erfpacht kopen

U moet zich bovendien houden aan de erfpachtvoorwaarden. Lees wat dit betekent en waar u op moet letten als u een woning met erfpacht koopt.

Wat is erfpacht?

Erfpacht is het recht om een stuk grond en de woonruimte daarop te gebruiken. De grond met daarop de woning blijft eigendom van de erfverpachter, ofwel de eigenaar. Dit is bijvoorbeeld de gemeente, een woningcorporatie of Staatsbosbeheer. Voor dit gebruiksrecht betaalt de erfpachter een jaarlijkse vergoeding aan de eigenaar. Die vergoeding noemen we een canon.

Als een verkoper een erfpachtrecht woonruimte wil verkopen, moet hij duidelijk aangeven dat het om erfpacht gaat. Op de website Funda staat bijvoorbeeld bij de ‘kenmerken’ van de woning of het gaat om erfpacht. Ook uit de akte die de notaris heeft opgemaakt toen de verkoper de woonruimte kreeg (de ‘akte van levering’), staat of het gaat om een erfpachtrecht. En natuurlijk komt het ook in het koopcontract te staan.

Erfpacht met opstalrecht

Soms is aan het erfpachtrecht een opstalrecht gekoppeld. Dan bent u als koper eigenaar van de woning en de erfverpachter is eigenaar van de grond. Bij het einde van de erfpacht eindigt ook het daaraan gekoppelde opstalrecht. Daardoor wordt de erfverpachter ook eigenaar van de woning. Hij moet u dan in beginsel de waarde van de woning vergoeden.

Erfpachtvoorwaarden

Wanneer sprake is van erfpacht gelden er een aantal regels, die door de erfverpachter zijn opgesteld. Dit zijn de erfpachtvoorwaarden. De erfpachtvoorwaarden zijn vastgelegd in de akte van uitgifte in erfpacht. Soms, bijvoorbeeld bij gemeentelijke erfpacht, zijn er daarnaast ook ‘algemene erfpachtvoorwaarden’, die in een andere notariële akte staan. De akte van uitgifte in erfpacht verwijst dan naar die algemene erfpachtvoorwaarden. In de erfpachtvoorwaarden staat bijvoorbeeld:

• Wie de erfverpachter is (in de erfpachtakte wordt deze ook wel bloot-eigenaar genoemd);
• De duur van de erfpacht;
• De afspraken over de canon (hoogte, afkoop, indexering, herziening);
• De bestemming van de grond en de woning;
• De opzeggingsmogelijkheden;
• Of u toestemming nodig heeft van de erfverpachter om het erfpachtrecht over te dragen;
• Welke lasten en onderhoud voor rekening van de erfpachter komen;
• Of er bijzondere regels zijn waaraan de erfpachter zich moet houden, bijvoorbeeld dat het buitenschilderwerk een bepaalde kleur moet hebben, of (bij erfpacht in landelijk gebied) dat de erfpachter moet toestaan dat de eigenaar schapen op het terrein laat grazen.

Voor de meeste mensen zijn erfpachtvoorwaarden lastig leesbaar. Vraag advies bij een notaris. Hij is onpartijdig en de deskundige op het gebied van erfpacht.

Waar moet ik op letten?

Bij de aankoop van een woning met erfpachtrecht moet u letten op de volgende punten:

• Wie is de eigenaar: gemeente, woningbouwvereniging, particulier?
• Gaat het om erfpacht voor onbepaalde of bepaalde tijd? In dat laatste geval: wanneer loopt het erfpachtrecht af en bestaat er een recht op verlenging?
• Bevatten de erfpachtvoorwaarden beperkende voorschriften, bijvoorbeeld over het gebruik of de bestemming van de woning?
• Wat is de actuele (= geïndexeerde) canon?
• Wanneer wordt de canon herzien?
• Is uw canon fiscaal aftrekbaar? Vraag dit na bij de notaris;
• Is voor overdracht van het erfpachtrecht toestemming van de eigenaar nodig?
• Heeft u voor de financiering een erfpachtopinie nodig?
• Erfpacht komt in verschillende varianten en benamingen voor. Voorbeelden zijn: Koopgarant, Kopen naar Wens (voorheen Sociale Koop), Koop Goedkoop, Slimmer Kopen en Duokoop. Laat u vóór aankoop door de notaris goed informeren over de plussen en minnen van deze erfpachtconstructies.

Waar letten banken op bij de financiering?

Ook voor de aankoop van een erfpachtrecht kunt u een lening afsluiten bij de bank. Hiermee financiert u de koopprijs van het erfpachtrecht (uw gebruiksrecht). De bank eist dan als onderpand voor de lening een hypotheek op uw erfpachtrecht. Wel is het zo dat banken over het algemeen terughoudender zijn met het financieren van de aankoop van een erfpachtrecht dan met het financieren van de aankoop van de volledige eigendom van de grond met woning.

Banken letten bij hun beslissing om de aankoop van een erfpachtrecht al dan niet te financieren op de volgende punten:

• de hoogte van de canon;
• de herzieningsdatum van de canon (risico forse canonstijging);
• de inhoud van de erfpachtvoorwaarden (beperkingen in het gebruik);
• wie is de eigenaar? (overheid of niet-overheid);
• is het een erfpachtrecht voor onbepaalde tijd of voor bepaalde tijd?

Erfpachtrechten vóór 2013: erfpachtopinie aanvragen

Bij een financieringsaanvraag voor een erfpachtrecht dat is gevestigd vóór 2013 vragen banken om een erfpachtopinie. U kunt hiervoor terecht bij de notaris. Ook de Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) verstrekt opinies. De erfpachtopinie kan zowel door de koper als de verkoper van het erfpachtrecht worden aangevraagd.

In de erfpachtopinie worden de geldende erfpachtvoorwaarden getoetst. Een ‘groene’ opinie betekent dat het erfpachtrecht financierbaar is. Bij een ‘oranje’ opinie is financiering lastig en bij een rode opinie financiert de bank niet.

Het is raadzaam om een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst te laten opnemen, zodat u onder de koop van het erfpachtrecht uit kunt als u geen financiering kunt krijgen.

Nieuwe erfpachtrechten

Voor erfpachtrechten die zijn ontstaan na 1 januari 2013 kan geen erfpachtopinie worden aangevraagd. Iedere bank ontwikkelt zijn eigen beleid voor de financiering van woonruimte met deze nieuwe erfpachtrechten. Het notariaat heeft samen met de banken een nieuw model ontwikkeld waardoor nieuwe particuliere erfpachtrechten voor woonruimte beter financierbaar worden. Dit model is op 1 juli 2014 in gebruik genomen.

Overheidserfpacht

Wanneer de gemeente of een ander overheidsorgaan de erfverpachter is, beoordelen de banken de financierbaarheid van het erfpachtrecht zonder erfpachtopinie.

Een woning verkopen

Het koopcontract ondertekenen

Voorlopig koopcontract is niet voorlopig

Ben je het met de koper eens over de koopsom en de voorwaarden? Dan volgt de ondertekening van het ‘voorlopig’ koopcontract. Maar let op: de term ‘voorlopig’ klopt niet. De overeenkomst en de afspraken daarin gelden meteen. Het woord ‘voorlopig’ wordt alleen gebruikt omdat de woning na ondertekening van het koopcontract nog niet naar de nieuwe eigenaar gaat. Dat gebeurt pas op het moment van overdracht bij de notaris.

Wat staat er in het koopcontract?

In het koopcontract staat:

• wie de koper is en wie de verkoper,
• koopsom (dit is de verkoopprijs),
• datum van de eigendomsoverdracht,
• ontbindende voorwaarden (als die zijn afgesproken),
• staat van de woning en juridische beperkingen,
• waarborgsom of bankgarantie,
• wat bij de woning hoort en wat niet.

De ondertekening

De ondertekening van het koopcontract verloopt vaak via de makelaar. Je kunt ook kiezen voor een koopcontract van een notaris of een andere juridisch adviseur. De notaris is onafhankelijk en onpartijdig en kan je goed adviseren over de voorwaarden in het koopcontract. Bij de koop en verkoop van een woning in Amsterdam wordt het koopcontract altijd door de notaris opgesteld. 

Lees het koopcontract eerst goed door. Staan alle afspraken met de koper in het koopcontract en staan jouw clausules er ook in? Vraag de makelaar of de notaris om uitleg als je iets niet begrijpt. Onderteken het koopcontract als alles duidelijk is.

3 dagen bedenktijd

Na het ondertekenen van het koopcontract heeft de koper 3 dagen bedenktijd. Die begint op de dag nadat beide partijen het koopcontract hebben ondertekend en ontvangen. De bedenktijd duurt 3 volle dagen, waarvan minimaal 2 werkdagen. Is de handtekening bijvoorbeeld op donderdag gezet? Dan begint de bedenktijd op vrijdagochtend om 0.00 uur en eindigt die op maandagavond om 23.59 uur. 

Algemeen erkende feestdagen tellen niet mee bij de termijn van de bedenktijd. Als de bedenktijd op zo’n feestdag eindigt, dan wordt de bedenktijd dus verlengd tot de eerstvolgende werkdag. Het gaat hier om algemeen erkende feestdagen zoals de Rijksoverheid die vaststelt.

Afzien van koop

Tijdens de bedenktijd mag de koper afzien van de koop. De koper hoeft niet te zeggen waarom de koop niet doorgaat. Dit is wettelijk geregeld. Het geeft de koper de kans om na te denken over de aankoop. Maar let op: een makelaar of notaris kan wel kosten berekenen als je tijdens de bedenktijd afziet van de koop. Kijk of hierover iets in de voorwaarden van de makelaar of notaris staat. Na de bedenktijd is het koopcontract definitief. 

In het koopcontract kunnen nog wel afspraken staan over situaties waarin de koop niet doorgaat, bijvoorbeeld het financieringsvoorbehoud.

Lees meer over de verschillende voorbehouden op de pagina Voorbehouden en beperkingen bij de verkoop van je woning.

Koopcontract inschrijven bij Kadaster

Koper en verkoper kunnen de notaris vragen om het koopcontract in te schrijven bij het Kadaster. Dan ben je extra beschermd in de periode tussen ondertekening van het koopcontract en de overdrachtsdatum. Bijvoorbeeld als je schulden hebt en de schuldeiser de woning opeist. De koper wordt hierdoor ook beschermd tegen een eventuele dubbele verkoop van de woning door de verkoper. De bescherming duurt maximaal 6 maanden.

Waarborgsom of bankgarantie

In het koopcontract staat vrijwel altijd dat de koper een waarborgsom moet betalen. De waarborgsom is een deel van de koopsom. Dit is vaak 10%, maar je kunt ook een ander percentage afspreken. Dat bedrag moet de koper betalen kort na de ondertekening van het koopcontract en vóór de afspraak met de notaris. De waarborgsom is een soort garantie voor de verkoper dat de koper zich aan de afspraken houdt. 

De koper stort de waarborgsom op de derdengeldenrekening van de notaris. De waarborgsom blijft daar staan tot aan de overdracht van de woning. In plaats van geld storten bij de notaris, kan de koper ook een bankgarantie regelen.

Acties

• Lees het koopcontract goed door.
• Verdiep je in de regels rondom de bedenktijd van 3 dagen.
• Bedenk of je het koopcontract wilt inschrijven bij het Kadaster.

Informatieplicht verkoper

Eigen grond of erfpacht?

Bij erfpacht moet je de koper informeren over de jaarlijkse vergoeding (canon) die je betaalt en tot wanneer het erfpachtrecht loopt. Is de jaarlijkse canon afgekocht? Dan vertel je tot welke datum deze is afgekocht. Je geeft ook aan wie de erfverpachter is. Dat is de eigenaar van de grond en de woning. Vooral particuliere erfpacht kan voor moeilijkheden zorgen bij de hypotheekaanvraag door de koper.

Erfdienstbaarheden

Je moet de koper vertellen over bestaande erfdienstbaarheden en andere juridische voorwaarden. Bijvoorbeeld dat de buurman recht van overpad heeft, ofwel over jouw eigendom mag lopen. Of het verbod om de woning binnen een bepaalde tijd te verkopen. Deze voorwaarden staan in de eigendomsakte van de woning of zijn op  te vragen bij het Kadaster. Zeg je niets daarover dan kan de koper een schadevergoeding eisen of afzien van de koop.

Kwalitatieve verplichtingen

Bij kwalitatieve verplichtingen gaat het om verplichtingen van een eigenaar van een onroerende zaak om iets te dulden of na te laten. Een voorbeeld is het toelaten van kabels en leidingen en eventueel graafwerkzaamheden in de grond. Of de afspraak om een stuk grond niet te bebouwen. Als die verplichting is ingeschreven in het Kadaster moeten kopers zich hieraan houden.

Kettingbeding

Een kettingbeding is een bepaling in het koopcontract die je telkens moet doorgeven aan kopers. Het verschil met de andere beperkingen is dat je bij een kettingbeding ook een actief ‘doen’ kunt opnemen. Bijvoorbeeld de verplichting om je huis goed te onderhouden of de tuin bij te houden.

Bodemvervuiling

Weet of vermoed je dat sprake is van bodemvervuiling? Dan moet je de koper hierover vertellen. Je kunt ook afspraken maken over het doen van bodemonderzoek. Bij met name oudere huizen is de kans groot dat er een olietank in de tuin ligt of lag. Lever het schriftelijk bewijs aan de koper dat de tank is verwijderd en de grond is schoongemaakt (gesaneerd).

Acties

• Wees duidelijk over verborgen gebreken aan de woning.
• Maak een overzicht van alle lasten en beperkingen en deel deze met de koper. 
   

Koopcontract en overdracht

Koopcontract opstellen

De gemaakte afspraken

In het koopcontract staan de afspraken die u maakt met de verkoper. Het is de basis voor de overdracht van het eigendom van de woning. Vergeet u iets in het contract te zetten of staat het er niet helemaal goed in, dan kan dat grote gevolgen hebben. Want eenmaal getekend, blijft getekend. In het koopcontract staat:

• Van wie u het huis koopt;
• Wat u moet betalen;
• Per wanneer het huis wordt overgedragen;
• Eventueel: wat er aan de hand is met de woning of de grond waar de woning op staat.

Wat er verder in staat, is afhankelijk van de woning en van uw afspraken met de verkoper. Bijvoorbeeld afspraken over:

• Ontbindende voorwaarden;
• Een waarborgsom of bankgarantie;
• Wat precies bij de woning hoort en wat niet;
• Hoe u omgaat met een eventuele bodemverontreiniging en bezwarende bepalingen zoals erfdienstbaarheden, bijvoorbeeld recht van overpad.

'Voorlopig koopcontract'

Er wordt wel eens gesproken over een voorlopig koopcontract maar die term is een beetje misleidend. Want alles wat u afspreekt met de verkoper, en waarvoor u tekent, is meteen al bindend. Een voorlopig koopcontract is alleen maar voorlopig omdat de woning nog niet officieel uw eigendom is.

Wie stelt het koopcontract op?

Vaak wordt het koopcontract opgesteld door de makelaar of een andere adviseur die bij de koop betrokken is. Meestal omdat dit hoort bij de standaard dienstverlening. Het is niet verplicht.

Heeft u zelf geen idee waar u op moet letten? Vraag de notaris dan om advies voor u het koopcontract tekent. Zo weet u zeker dat alles er in staat. Het beste kunt u het koopcontract door de notaris op laten stellen.

Laat de notaris het koopcontract opstellen

Een probleemloze overdracht van uw woning begint bij een goed koopcontract. Het is een juridisch document, waarvoor speciale kennis nodig is. De notaris, waar u toch al naartoe moet voor de overdrachtsakte, beschikt over die kennis.

Heldere afspraken

De notaris is onafhankelijk en onpartijdig. Hij zorgt ervoor dat u én de verkoper genoeg juridische informatie hebben. Hierdoor weet u precies waar u afspraken over maakt, vóór u het contract tekent. Daarnaast voorkomt de notaris dat u belangrijke zaken vergeet te regelen, zoals ontbindende voorwaarden of afspraken over zaken als bodemvervuiling.

Advies als de verkoper in gebreke blijft

De notaris adviseert u ook over wat u moet doen als de verkoper in gebreke blijft. Het is belangrijk dat u in het koopcontract afspreekt wat in dat geval uw rechten (en plichten) zijn. Bijvoorbeeld dat de verkoper een boete moet betalen als de overdracht door zijn toedoen niet doorgaat op de geplande datum. En wat u moet doen om die boete op te eisen.

Inschrijven Kadaster

Als de notaris het koopcontract opstelt, kan hij het ook meteen inschrijven bij het Kadaster. De verkoper kan de woning dan niet meer aan iemand anders verkopen. Ook wordt u beschermd tegen bijvoorbeeld beslaglegging op de woning. Als dat gebeurt, kan de woning namelijk niet zonder meer aan u worden overgedragen. Dit komt vaker voor dan u denkt. De verkoper hoeft maar een kleine betalingsachterstand te hebben bij een webshop en het kan al misgaan.

Kosten bij verkoop van uw huis

Hypotheekvrij opleveren

Het is prettig als u bij de verkoop geen hypotheeklening meer hoeft af te lossen. Het is daarbij wel van belang dat u uw hypotheek heeft laten doorhalen bij het Kadaster. Pas dan is uw huis hypotheekvrij en kan de overdracht doorgaan. Een koper kan namelijk eisen dat het huis hypotheekvrij wordt opgeleverd.

Hypotheekschuld kan niet afgelost worden

Levert uw woning bij verkoop niet voldoende op om de hypotheekschuld af te lossen? Dan is het goed om op tijd naar een oplossing te zoeken. Bij een restschuld kan uw hypotheek namelijk niet worden doorgehaald.

Omgaan met een restschuld

• Misschien kan de schuld worden meegenomen in een hypotheek voor uw nieuwe woning. De rente voor dat deel van de hypotheek is dan niet aftrekbaar.
• De restschuld kan mogelijk worden omgezet in een persoonlijke lening bij dezelfde bank. Die lening moet u vaak wel versneld aflossen.

Het is goed om ook hiervoor op tijd uw notaris in te schakelen. Die kan u precies vertellen wat er moet gebeuren en misschien kan hij zelfs voor u bemiddelen bij de hypotheekbank.

Koper kiest meestal notaris

Degene die de notariskosten betaalt voor de overdracht, kiest vaak de notaris. Dat is bijna altijd de koper. Maar voor u kan het prettig zijn om zelf de notaris te kiezen. U kunt dan namelijk, voor de overdracht, al veel dingen regelen. Zeker als uw situatie wat lastiger is kan dat een uitkomst zijn. Bijvoorbeeld bij een overlijden, als de woning onderdeel is van een erfenis.

Kosten voor de overdracht

Wilt u zelf de notaris kiezen, dan kunt u met de koper afspreken dat u de kosten voor de overdracht betaalt. Let wel: dat is niet die spreekwoordelijke tien procent kosten koper. Het gaat om een klein bedrag, voor de leveringsakte en het registreren van de akte bij het Kadaster.

Offerte aanvragen

Er zijn geen vaste tarieven voor notarissen, daarom kan het verstandig zijn om van tevoren te vragen naar de kosten. Moet de notaris veel problemen oplossen, dan kunnen de kosten hoger uitvallen dan hij eerst had aangegeven. Zeker als hij pas op het laatste moment aan de slag kan. Ook daarom is het verstandig om het koopcontract door de notaris te laten maken. Dan weet u zeker dat u later niet voor (financiële) verrassingen komt te staan.

Let op: bij de koop of verkoop van een huis heeft u te maken met de gebruikelijke notariskosten. Daarnaast moet u rekening houden met extra kosten.Meer over de kosten bij koop en verkoop van een woning

Let op (verborgen) gebreken

Informatieplicht

De verkoper heeft een informatieplicht, hij is verplicht u te laten weten of de woning gebreken heeft en welke dat zijn. Maar als het gaat om overduidelijke gebreken die u zelf ook meteen kunt zien, dan hoeft de verkoper die niet apart te noemen. Zijn het verborgen gebreken, dan is het de vraag of de verkoper ervan wist. Dat is niet altijd makkelijk om te achterhalen. Daarom is het goed om de verkoper eerst de kans te geven de schade te herstellen. Doet hij dat niet, of niet goed genoeg, dan kunt u proberen de schade op hem te verhalen.

Onderzoeksplicht

U hebt als koper zelf een onderzoeksplicht. U moet bijvoorbeeld bij de gemeente navragen of u de woning mag verbouwen, mocht u dat van plan zijn. Ook wordt van u verwacht dat u overduidelijke gebreken zelf opmerkt en hierover afspraken maakt. Wilt u zeker weten dat u niets over het hoofd ziet? Zorg dan zelf voor een bouwtechnische keuring, waarbij ook wordt gekeken in de kruipruimte. Niet bij iedere keuring wordt dat namelijk gedaan.

Gebreken na overdracht

Komen er na de overdracht nog gebreken naar boven, dan kunt u daarvoor bij de verkoper aankloppen. Of de verkoper ook aansprakelijk is, hangt af van een aantal factoren.

Hebt u zelf voldoende onderzoek gedaan? U mag er namelijk niet vanuit gaan dat de verkoper u alles vertelt. Zeker als de gebreken toch al duidelijk zichtbaar zijn, bijvoorbeeld een vloer die wel erg schuin afloopt. Als u zoiets dan niet zelf onderzoekt, of laat onderzoeken, wordt het moeilijk om de verkoper later aansprakelijk te stellen.

Bedrog

Als duidelijk is dat de verkoper gelogen heeft over gebreken, of geprobeerd heeft ze te verbergen, dan kunt u hem aansprakelijk stellen. U moet de verkoper formeel, dus schriftelijk, aansprakelijk stellen. Bijvoorbeeld per fax, mail of (aangetekende) brief, natuurlijk met ontvangstbevestiging. Dit moet u zo snel mogelijk doen. Als de verkoper niet meewerkt aan het verhelpen van het gebrek, dan kunt u naar de rechter stappen om zijn of haar medewerking af te dwingen.

Ontbindende voorwaarden in het koopcontract

Het hangt van de situatie af welke ontbindende voorwaarden voor de koper (en de verkoper) nuttig zijn. Het is belangrijk dat u als koper de ontbindende voorwaarden al noemt bij het uitbrengen van een bod. Want ook over de ontbindende voorwaarden moet u afspraken maken met de verkoper.

Ontbindende voorwaarden bij koop 

De notaris kan u informeren over ontbindende voorwaarden die u als koper kunt stellen. Denk bijvoorbeeld aan:

Voorbehoud financiering hypotheek

De ontbindende voorwaarde voorbehoud financiering hypotheek wordt bijna altijd afgesproken. Er moet in staan dat de koop niet doorgaat als het u niet lukt om de hypotheek rond te krijgen voor een bepaalde datum. Er moet ook in staan wat het hypotheekbedrag is. U kunt ook afspreken wat u maximaal per jaar wilt betalen aan hypotheeklasten, wat de maximale rente is en om wat voor soort hypotheek het gaat.

Voorbehoud huisvestingsvergunning

Is een huisvestingsvergunning verplicht? Zorg dan dat u afspreekt dat de koop niet doorgaat als u geen vergunning krijgt van de gemeente.

Voorbehoud Nationale Hypotheek Garantie

Bent u van plan om een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) af te sluiten? Neem dan een bepaling op waarin staat dat de koop niet doorgaat als u geen hypotheek met NHG kunt afsluiten.

Voorbehoud bouwtechnische keuring

Een bouwtechnische keuring is altijd een goed idee. Dus niet alleen als u twijfelt over de staat van de woning. U weet dan tenminste zeker waar u aan toe bent. En, als u hierover iets opneemt in het koopcontract, kunt u afzien van de koop als de keuring tegenvallende resultaten laat zien. Wat precies tegenvallende resultaten zijn, moet u afspreken met de verkoper.

Voorbehoud wijziging woning

Hebt u ingrijpende verbouwingplannen? Of wilt u een onderneming runnen vanuit de woning? Dan moet u hiervoor vaak toestemming vragen aan de gemeente. Zorgt u er dan voor dat u in het koopcontract opneemt dat de koop niet doorgaat als u geen toestemming krijgt.

Voorbehoud gebreken

Op zich hoeven gebreken geen reden zijn om af te zien van een koop. Sommige gebreken zijn namelijk prima op te lossen. Maar het is wel verstandig om in het koopcontract op te nemen dat u afziet van de koop als herstelkosten boven een bepaald bedrag uit komen.

Wachten tot het eigen huis verkocht is

Hebt u al een eigen huis en bent u op zoek naar iets anders? Dan is het raadzaam om in het koopcontract op te nemen dat uw woning eerst moet worden verkocht, eventueel voor een minimale koopprijs. Het is overigens niet zo dat alle verkopers hiermee akkoord gaan.

Ontbindende voorwaarden bij verkoop

Ook als verkoper kunt u ontbindende voorwaarden stellen. De notaris kan u informeren over ontbindende voorwaarden die u als verkoper kunt stellen.

U hoeft als verkoper niet alle ontbindende voorwaarden van de koper te accepteren. Als de koper een bod uitbrengt, is het verstandig meteen te vragen naar de ontbindende voorwaarden die de koper wil hanteren. Wacht daar niet mee tot het koopcontract wordt opgesteld.

Wat staat er nog meer in het koopcontract?

Opbrengst na verkoop van het huis

Welke kosten betaal je bij de verkoop?

Notaris:

• Notariskosten voor de overdracht van de woning.
• Kosten voor het doorhalen van de hypotheek.

Andere partijen:

• Aanvraag energielabel (als er nog geen label is). Dit doe je voordat je het huis te koop zet.
• Verkoopmakelaar: dit spreek je aan het begin met de makelaar af. Het kan gaan om een vast bedrag of een percentage van de verkoopprijs.

Voorkom onduidelijkheid over de kosten en wat je hiervoor kunt verwachten. Vraag altijd vooraf om een offerte of prijsopgave bij de notaris, makelaar en andere partijen.

Kosten doorhalen hypotheek

Je moet de woning vrij van hypotheek leveren aan de koper. Dat kan pas als de hypotheekschuld is afgelost en de notaris het verzoek bij het Kadaster heeft gedaan om de hypotheek ‘door te halen’. De kosten van het doorhalen betaal je ook als je geen schuld meer hebt, maar er nog steeds een hypotheek op je huis rust. 

Aflossen (overbruggings)hypotheek

De notaris zorgt voor de aflossing van je hypotheekschuld. Heb je inmiddels een ander huis gekocht en had je daarvoor een overbruggingshypotheek nodig? Dan lost de notaris ook die schuld af. 

Restschuld of uitbetaling restantbedrag

Bij een restschuld heb je daarover afspraken gemaakt met de bank. Houd je juist een bedrag over? Dan betaalt de notaris dat bedrag aan jou uit. Vaak duurt dat een paar dagen omdat de notaris nog een aantal controles en onderzoeken doet.

Acties

• Controleer de definitieve aflosnota en nota van afrekening. Deze kan afwijken van het eerdere concept. 
• Bij een uitbetaling van de notaris: controleer of de betaling klopt. 
• Bij een restschuld: Ga na of het bedrag juist is.

Overdrachtsbelasting

Voor kopers onder de 35 jaar geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor woningen die niet duurder zijn dan 555.000 euro. Bent u 35 jaar of ouder, of koopt u een woning die duurder is dan 555.000 euro? Dan betaalt u 2 procent overdrachtsbelasting. Als u niet zelf in de woning gaat wonen, moet u 8 procent overdrachtsbelasting betalen.

Voorwaarden voor vrijstelling

Wilt u in aanmerking komen voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting, dan moet u behalve aan de leeftijdseis aan nog een paar voorwaarden voldoen. De Rijksoverheid heeft die voor u op een rijtje gezet.

Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling

Voldoet u aan alle voorwaarden? Dan moet u nog wel het een en ander voorbereiden voor u naar de notaris gaat. Om in aanmerking te komen voor de vrijstelling, moet u namelijk de ‘Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling’ downloaden, invullen en ondertekenen. Geef de ondertekende verklaring ruim op tijd, minstens 2 werkdagen voor de overdracht van de woning, aan uw notaris. Die regelt de formaliteiten en voegt uw verklaring bij de akte. Als de verklaring te laat is voor de overdracht, dan kan de vrijstelling niet worden toegepast en betaalt u 8 procent! De notaris kan de verklaring ook opnemen in de akte. Overleg dit met de notaris.
Heeft u nog vragen over de verklaring? Stel ze aan uw notaris.

Download de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling

Tarief van 2 of 8 procent

Voldoet u niet aan de voorwaarden voor vrijstelling? Dan betaalt u 2 procent overdrachtsbelasting bij de aankoop van een woning. Maar dan moet u er wel zelf gaan wonen. Anders betaalt u namelijk 8 procent. Het kabinet wil hiermee onder meer voorkomen dat beleggers woningen kopen om te verhuren en de positie van starters en doorstromers op de woningmarkt verbeteren.

Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief

Gaat u zelf in de woning wonen en wilt u gebruik maken van het tarief van 2 procent overdrachtsbelasting? Dan moet u de ‘Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2 procent)’ downloaden, invullen en ondertekenen. Geef de ondertekende verklaring ruim op tijd, minstens 2 werkdagen voor de overdracht van de woning, aan uw notaris. Die regelt de formaliteiten en voegt uw verklaring bij de akte. Als de verklaring te laat is voor de overdracht, dan kan het lage tarief niet worden toegepast en betaalt u 8 procent! De notaris kan de verklaring ook opnemen in de akte. Overleg dit met de notaris.
En ook hier geldt: heeft u nog vragen over de verklaring? Stel ze aan uw notaris.

Download de Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2 procent)

Veelgestelde vragen over een woning erven

Het antwoord op deze en andere vragen vindt u op deze pagina. Staat uw vraag er niet bij? Ga voor meer informatie naar de pagina Een woning erven.

Voorbehouden en beperkende voorwaarden

Wel of geen financieringsvoorbehoud

Vrijwel iedereen moet geld lenen om een huis te kunnen betalen. Vaak weet de koper al wat hij maximaal kan lenen. Maar een bank beslist pas na de ondertekening van het koopcontract definitief of de koper het geld mag lenen. Met een financieringsvoorbehoud geeft de koper aan dat hij de woning niet koopt als de bank geen of minder geld wil lenen. Wanneer de koper een beroep doet op het financieringsvoorbehoud moet hij vaak bewijzen dat hij de lening niet kan krijgen. Lukt dat niet of houdt de koper zich niet aan andere afspraken? Dan moet de koper een boete betalen (of het huis kopen). 

Andere voorbehouden

Naast het financieringsvoorbehoud zijn ook andere ontbindende voorwaarden mogelijk, bijvoorbeeld:

• Voorbehoud van een bouwkundige keuring
  De koper laat de woning bouwkundig keuren. De koop gaat niet door als er bijvoorbeeld hoge kosten verwacht worden, of als er verborgen gebreken zijn.
• Voorbehoud van verkoop eigen huis
  De koop gaat alleen door als de koper zijn eigen huis heeft verkocht.
• Voorbehoud van vergunningen
  De koop gaat door als de koper een verbouwingsvergunning of huisvestingsvergunning krijgt.
• Voorbehoud Nationale Hypotheekgarantie (NHG)
  Heeft de koper misschien recht op een hypotheek met NHG? Dan kan hij als voorbehoud opnemen dat hij de woning alleen koopt als de NHG akkoord is met de aanvraag.

Clausules van de verkoper

Je kunt zelf ook bij de verkoop clausules opnemen, zoals een ouderdomsclausule, asbestclausule of niet-bewoningsclausule.

Ouderdomsclausule

Met de ouderdomsclausule laat je de koper weten dat het om een oude woning gaat. Oudere woningen hebben vaak gebreken die niet altijd zichtbaar zijn. Je beperkt hiermee je aansprakelijkheid als na de verkoop blijkt dat sprake is van (verborgen) gebreken. Het gaat hierbij om gebreken waarvan je niet op de hoogte was bij de verkoop.

Asbestclausule

De asbestclausule wordt vaak gebruikt in koopcontracten van huizen die zijn gebouwd vóór 1994. Tot dat jaar werd vaak asbest gebruikt bij de bouw. Je maakt duidelijk dat er misschien asbest in de woning zit. De koper verklaart dat hij hiervan op de hoogte is en jou niet aansprakelijkheid stelt voor de gevolgen als blijkt dat er inderdaad asbest gevonden wordt. Je moet het uiteraard wel melden als je weet dat er asbest in de woning zit.

Niet-zelfbewoningsclausule

Heb je zelf niet in het huis gewoond, bijvoorbeeld omdat je de woning hebt geërfd? Dan kun je de niet-zelfbewoningsclausule gebruiken. Hiermee geef je aan dat je niet op de hoogte bent van eventuele gebreken die bekend zouden zijn als je wel zelf bewoner van bent geweest.

Acties

• Een koper kan voorstellen om bepaalde voorbehouden op te nemen in het koopcontract. Bedenk vooraf welke voor jou wel of niet acceptabel zijn.
• Ga ook na welke clausules je zelf in het koopcontract wilt opnemen.

Voorbereiding

Het koopcontract

Koopcontract van de makelaar

Veel mensen kiezen ervoor om hun woning met hulp van een makelaar te verkopen. De makelaar kan ook zorgen voor het koopcontract. De vraag is of in deze koopcontract voldoende rekening wordt gehouden met de persoonlijke situatie van de koper en verkoper. Ook leert de praktijk dat kopers en verkopers vaak niet precies weten waar ze op moeten letten en wat belangrijk is om op te nemen in het koopcontract.

Koopcontract van de notaris  

De notaris is onafhankelijk en onpartijdig en heeft de juridische kennis om het koopcontract op te stellen en de voorwaarden van de overeenkomst aan je uit te leggen. Zo weten koper én verkoper precies waar ze aan toe zijn. De notaris kan het koopcontract ook inschrijven bij het Kadaster. Hiermee voorkom je dat de overdracht in gevaar komt als de verkoper financiële problemen heeft of krijgt, bijvoorbeeld bij schulden of een dreigend faillissement. De bescherming geldt 6 maanden.

Nog een voordeel voor de verkoper: onderzoek

De notaris moet voor de overdracht van de woning al verschillende zaken onderzoeken. Dit voorkomt problemen of lost die op. Bijvoorbeeld of de woning na een echtscheiding of een overlijden wel op jouw naam staat, of dat er sprake is van bodemvervuiling. Dat kun je beter ruim van tevoren weten. Dan is er nog tijd om zaken uit te zoeken of op te lossen. Komt de notaris hier pas achter vlak voor de overdracht, dan kost dit extra tijd en geld en is het niet zeker of de overdracht op de gewenste datum kan doorgaan. In het slechtste geval gaat de overdracht niet door en moet je 10% boete betalen.

Aflosnota opvragen bij de bank

Als je vooraf al wilt weten of je een restschuld hebt, kun je de bank vragen om een zogenoemde pro-forma aflosnota. Op deze aflosnota kun je zien hoe hoog de hypotheekschuld op dat moment is. De notaris vraagt zelf de definitieve aflosnota op bij de bank.

Geld over of restschuld?

Ga vóór de verkoop na, of je na aflossing van de hypotheek geld overhoudt, of een restschuld hebt. Als je een restschuld hebt, moet je met de bank overleggen of je het huis wel kunt verkopen, of dat er een andere oplossing is. Bij een restschuld heb je verschillende mogelijkheden:

• De hypotheek wordt omgezet in een persoonlijke lening. Die wordt dan wel geregistreerd bij het BKR. Die lening moet je vaak versneld aflossen.
• Je neemt de restschuld mee naar een andere woning.
• Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Neem dan contact op met NHG. Als je aan de voorwaarden voldoet, kan NHG de restschuld kwijtschelden.

Als je vragen hebt over een restschuld kun je altijd contact opnemen met je notaris.

Acties

• Denk goed na over wie het koopcontract opstelt. 
• Vraag een pro-forma aflosnota aan de bank als je een hypotheek op de woning hebt.
• Verwacht je een restschuld? Vraag de bank of je het huis mag verkopen en welke mogelijkheden je hebt met de restschuld. Neem eventueel contact op met NHG.

Wat zijn de 'kosten koper'?

In het kort

Kosten Kadaster

Het Kadaster berekent u kosten voor het inschrijven van de leveringsakte en de hypotheekakte en de onderzoeken van de notaris. De betaling gaat via de notaris, omdat hij de inschrijving regelt.

Overdrachtsbelasting

Als u een bestaande woning koopt, moet u overdrachtsbelasting betalen. De notaris regelt de aangifte en maakt het bedrag over naar de Belastingdienst. U hoeft dat dus niet zelf te doen. Koopt u een nieuwbouwwoning, dan betaalt u geen overdrachtsbelasting. In plaats daarvan betaalt u btw. Ook de btw wordt door de notaris overgemaakt naar de verkoper.

Tot 1 januari 2021 was de overdrachtsbelasting voor iedereen hetzelfde: 2 procent van de woningwaarde. Maar nu gelden voor verschillende doelgroepen verschillende tarieven.
Lees hier alles over de nieuwe tarieven, de voorwaarden en de benodigde verklaringen

Notariskosten

Daarnaast betaalt u de notaris voor zijn werkzaamheden. Sommige werkzaamheden zijn standaard, andere niet. Er zijn geen vaste tarieven, daarom kan het verstandig zijn om van tevoren te vragen naar de kosten. Moet de notaris veel problemen oplossen, dan kunnen de kosten hoger uitvallen dan hij eerst had aangegeven. Zeker als hij pas op het laatste moment aan de slag kan.

Let op: Bij de koop of verkoop van een huis heeft u te maken met de gebruikelijke notariskosten. Maar daarnaast moet u rekening houden met extra kosten.Meer over de kosten bij koop en verkoop van een woning

Wie de kosten voor de notaris betaalt, spreekt u af in het koopcontract. Meestal moet u als koper alle notariskosten betalen die horen bij de overdracht van de woning. Maar soms betaalt de verkoper (een deel van) deze kosten. Dat is bijna altijd het geval bij nieuwbouwwoningen, maar ook steeds vaker bij bestaande woningen.

Wat zijn de 'kosten koper'?

In het kort

Kosten Kadaster

Het Kadaster berekent u kosten voor het inschrijven van de leveringsakte en de hypotheekakte en de onderzoeken van de notaris. De betaling gaat via de notaris, omdat hij de inschrijving regelt.

Overdrachtsbelasting

Als u een bestaande woning koopt, moet u overdrachtsbelasting betalen. De notaris regelt de aangifte en maakt het bedrag over naar de Belastingdienst. U hoeft dat dus niet zelf te doen. Koopt u een nieuwbouwwoning, dan betaalt u geen overdrachtsbelasting. In plaats daarvan betaalt u btw. Ook de btw wordt door de notaris overgemaakt naar de verkoper.

Tot 1 januari 2021 was de overdrachtsbelasting voor iedereen hetzelfde: 2 procent van de woningwaarde. Maar nu gelden voor verschillende doelgroepen verschillende tarieven.
Lees hier alles over de nieuwe tarieven, de voorwaarden en de benodigde verklaringen

Notariskosten

Daarnaast betaalt u de notaris voor zijn werkzaamheden. Sommige werkzaamheden zijn standaard, andere niet. Er zijn geen vaste tarieven, daarom kan het verstandig zijn om van tevoren te vragen naar de kosten. Moet de notaris veel problemen oplossen, dan kunnen de kosten hoger uitvallen dan hij eerst had aangegeven. Zeker als hij pas op het laatste moment aan de slag kan.

Let op: Bij de koop of verkoop van een huis heeft u te maken met de gebruikelijke notariskosten. Maar daarnaast moet u rekening houden met extra kosten.Meer over de kosten bij koop en verkoop van een woning

Wie de kosten voor de notaris betaalt, spreekt u af in het koopcontract. Meestal moet u als koper alle notariskosten betalen die horen bij de overdracht van de woning. Maar soms betaalt de verkoper (een deel van) deze kosten. Dat is bijna altijd het geval bij nieuwbouwwoningen, maar ook steeds vaker bij bestaande woningen.